江苏推广昆山泰兴“物业融合法庭”治理经验

“你服务不好，我凭什么缴物业费?”“你不缴物业费，我怎么提升服务?”这样的“互怼”，常见于业主与物业企业的纠纷中。据《新华日报》报道，今年1—7月，全省物业服务信访总量同比下降48.27%，但在住建领域仍居首位。如何有效化解面广量大、错综复杂的物业纠纷?昆山、泰兴以物业融合法庭为着力点，法院、住建、镇街、社区等协同发力，将监管关口前移、调解力量下沉，蹚出一条治理物业纠纷的新路子。近日，江苏省法院与省住建厅联合向全省推广昆山与泰兴的经验做法。

近年来，住建以及有关行业主管部门收到物业服务方面的信访、“12345”投诉工单总量较大，大量基层力量长期陷入接诉、转办、回复、再接诉的循环。面对物业服务不规范不到位、共有权属不清、业主知情权保障不足等问题，很多群众先是反复信访、逐级投诉，问题没有得到实质性化解，然后只能走上诉讼之路。法院受理的物业纠纷诉讼案件数量也在增加，基层法院审判压力持续加大。

这些信访投诉和诉讼案件，本质是同类矛盾、同样源头，却在两条线上同时消耗着行政资源和司法资源。还有不少案件，虽然法院判了、文书生效了，但群众心里不服，转头又继续信访维权，形成了“信访转诉讼、诉讼再信访、循环反复、存量不减”的不良循环。

面对类型多样、主体多元的物业纠纷，昆山、泰兴整合行政与司法力量打造“物业融合法庭”的探索，为物业纠纷源头治理与多元化解蹚出了新路。早在2021年，昆山就成立全省首家常态化运行的物业融合法庭，今年升级为城市建设与物业融合法庭。2025年，昆山物业纠纷案件量较2021年下降69%、“12345”工单量下降53%、物业费收缴率平均增长10%，群众满意度大幅提升。今年上半年，泰兴成功调解物业纠纷1619件、成功率达70.1%，信访投诉量持续下降。

昆山和泰兴如何治理物业纠纷这个“老大难”?

两地破解之法是，把矛盾分层过滤、分流调解、分级处置。打通部门壁垒，昆山搭建起“社区初调—行业联调—法庭专调—司法速裁”的全链条闭环。泰兴则把法庭设在住建局物业服务中心同一栋大楼内，缩短矛盾协商处置周期。

小区矛盾五花八门，如何分类化解?两地依托物业费收缴率、投诉量等指标，为小区、物业企业“精准画像”。以昆山为例，案子到了法庭，先看涉诉小区的物业费收缴率——收缴率在95%以上，则案件可以快调速审;收缴率75%—95%，优先督促物业整改服务短板;75%以下，说明物业服务问题较多，住建、法院、属地将联合挂牌攻坚。

今年是江苏物业服务质量提升行动的全面启动之年。江苏要求各地把物业纠纷源头治理与多元化解作为重中之重，学习借鉴昆山和泰兴的经验，抓源头、建机制、聚合力，推动行政监管与司法调处有效衔接、同向发力，提升物业纠纷治理效能。全省范围正在大力推进小区物业管理服务突出问题专项整治。昆山首创物业合同线上公开，在“昆物通”平台上线1232个小区服务合同，东城蓝郡等小区统一使用新版示范文本，清晰约定服务标准、收费、违约责任，合同权责类纠纷显著下降。泰兴全面推行制式合同与履约保证金制度，编制物业服务等级标准，从源头厘清服务边界。

近日，江苏省住建厅联合省市场监督管理局印发《江苏省住宅小区物业服务公示公开清单及模板》。后续，省住建厅还将联合省法院及有关部门，加快出台物业纠纷多元化解、党建引领赋能物业管理提质增效等制度文件，以及住宅物业服务标准、前期物业服务合同示范文本等行业标准规范，为基层规范管理提供指引。