南京3000万豪宅越城天地陷“大门”维权风波

中华门外，秦淮河畔，越城天地曾是南京顶级豪宅的代名词。

如今，这个以“园冶九境”“五进礼序”闻名的项目，正陷入一场关于“大门”的维权风波。业主们发现，销售时被反复强调的“第一进”紫铜大门，交付时已不见踪影;取而代之的，是一条从外部直接穿入小区、通往住户家门口的市政隧道。

(图片来自招商蛇口2020年4月17日发布)

现场：大门已拆，隧道直通家门口

10月6日，记者来到越城天地项目现场。

沿应天大街向西，转入凤台路，项目北侧紧邻秦淮河。在业主指引下，记者找到了争议所在的位置——原示范区入口处。这里曾矗立着一扇高7.5米、宽9.5米的紫铜大门，是销售时“五进礼序”的起点。如今，大门已完全拆除，取而代之的是围挡和一片狼藉的拆除现场。

“以前这里就是大门，保安站岗，进去就是‘一进堂'。”一位业主指着空地告诉记者，“现在外面的车可以直接开进来，一直开到住户楼下。”

(以前的紫铜大门和现在的大门位置对比)

沿着道路往里走，记者发现这条道路并非普通小区内部路。它从外部市政道路接入，向东延伸，在接近住宅楼栋时转入地下，形成一条双向单行隧道。隧道入口设有指示牌，标注着通往“地下车库”。车辆从隧道进入后，分流至小区地下车库的不同区域。

“隧道上面就是小区内部道路。”业主告诉记者，“也就是说，外面的车可以从隧道直接开到我们楼栋下面的车库，人也可以从地面走进来。这个‘小区'既没有围墙，也没有大门，谁都能进。”

另一位业主陈先生给记者看了他购房时拍的视频，当时示范区入口处确实有围挡。“当时销售跟我们讲，这是施工围挡，等小区建好了就拆，到时候这个就是咱们地下车库的入口。”

结果围挡一拆，真相出来了。“这根本不是小区的内部路，而是一个公共隧道。”陈先生愤懑地说，他花了3000万，买的是越城天地的别墅。“三条市政绿化廊道，把整个小区分成了几块，成了一个拼盘。卖房的时候，销售说是封闭管理，私密安全，纯别墅大盘。”

(市政隧道内的小区地下车库入口)

最让他无法接受的是那个“五进礼序”的大门。“买房时，开发商给我们看的全部都是气派的‘五进制’归家大门，结果交房没多久，最重要的五进制大门被拆了。”  陈先生边叹气边摇头。

争议核心：“五进礼序”的第一进，去哪了？

越城天地的业主维权，核心指向一个词：“五进礼序”。

根据项目示范区景观的公开报道显示，越城天地示范区“参照古代王府世家‘五进'尊贵礼序建造”，五进院落分别对应春秋、东晋、南北朝、明、清五个代表性朝代，“移步易景，步步皆是时代的传承”。其中，“一进堂”位于项目主入口，紫铜大门及其屋顶独特的挑檐造型，是整个礼序的起点。

(截图来自招商蛇口2020年4月17日发布)

对于购买越城天地的业主而言，这个“五进礼序”不仅是园林景观，更是产品价值的核心支撑。越城天地住宅部分定位为顶级豪宅，业主认为支付的房价中，包含了这份“礼序”所带来的私密感与尊贵感。

然而，业主们发现，这个“第一进”在法律属性上，似乎从一开始就存在“另一面”。

根据2018年该地块的规划批前公示，越城天地项目用地性质包含商业、商办、商住及居住，规划明确要求“沿河、沿街及公共开放街巷，需要增强开放性”。更关键的是，规划显示“从凤台路打通两条下穿隧道，从该地区地下穿行，直达中山南路”。

(2018年规划公示的图片)

这意味着，业主们如今看到的“市政隧道穿行小区”，在2018年的规划中就有明确安排。而“第一进”大门所在的位置，很可能正是这条下穿隧道的地面入口区域。

“销售的时候，只宣传‘五进礼序'，紫铜大门的气派，谁提过这里是市政道路?”一位业主情绪激动地说，“如果知道大门位置是市政道路，以后要通隧道，我可能就不会买。”

“半包围围合”：规划语言与销售话术的落差

在越城天地相关官方公众号发布的一篇景观解读文章中，项目设计团队曾这样描述空间形式：“项目采用的是中国古典园林造园手法，运用中国古典造园中的中轴对称形式及半包围围合空间，形成‘五进四合'的空间形式。”

(截图来自招商蛇口2020年4月17日发布)

“半包围围合”——这个表述值得推敲。

如果项目是封闭式私家园林，通常会用“全围合”或“封闭式”。而“半包围”意味着，这个空间并非完全封闭，它有一部分是与外部连通的。说白了，就是“围了一半，还留了一半”。这恰好对应了规划中“公共开放街巷需要增强开放性”的要求。

(公共道路可直达住户家门口)

换句话说，开发商在宣传中使用的“半包围围合空间”一词，从字面上已经为“非封闭”留下了空间。但对于绝大多数业主而言，他们记住的是“五进礼序”“紫铜大门”“尊贵感”，而不是“半包围”这个略显专业的设计术语。

并非首次：公共通道的争议早有预兆

越城天地与公共道路的纠葛，并非始于业主维权。

早在今年7月，就有市民拨打12345反映，凤台桥南口的秦淮河步道入口被越城天地开发商挡住，要求“还市民河边通行的便利”。一条是市民要走的步道，一条是业主以为的“私家大门”，两条路指向的是同一个问题：这片区域从规划到交付，公共与私人的边界，始终没有被清晰地划定。

(图片来自南京市秦淮区人民政府今年9月发布的关于同意“越城东里、饮马街隧道”等道路、隧道地名命名的批复)

而这样的剧本，在南京并非第一次上演。

早在2007年，汉府雅苑就经历过几乎一模一样的纠纷——小区大门和绿地，规划上本就是市政道路预留用地，被开发商代管并圈入小区后，业主毫不知情。直到2014年道路工程启动，玄武区以“违建”为由强制拆除了汉府雅苑的大门和围墙，理由是“无建设工程规划许可证、占用市政配套用地”。当年业主的质疑和越城天地业主一模一样：“若为违建，为何在十几年前的竣工验收时未被查出?”

(截图来自现代快报的报道网页版)

当年的专家结论是：“矛盾皆因信息不透明。”十几年过去，同样的剧本换了一个更贵的舞台，再一次上演了。

 开发商否认虚假宣传，街道协调重建大门

业主们已就此事向相关部门投诉，但是并未得到明确的回复，他们已经搜集了开发商的相关宣传视频、楼书以及其他相关涉及虚假宣传的资料，计划通法律途径维权。

越城天地所在的秦淮区中华门街道城管科工作人员告诉记者，大门是开发商自行拆除，街道已经在积极组织沟通协调，根据业主的诉求要求开发商重新修建大门，但是目前还没有新的进展。

对于业主的诉求，越城天地开发商南京盛香园地产开发有限公司的相关负责人赵芳表示：市政隧道是经过规划部门审核并公示过的，这个都有据可查。关于“五进”大门，就是业主自己家的大门。他们在销售的时候都已经向业主明确说过了，不存在违规的情况。而且业主可参考南京其他主城的别墅楼盘，比如雅居乐长乐渡，也是没有大门的。

就在今天上午(2026年10月9日)，越城天地的开发商南京盛香园房地产开发有限公司针对越城天地项目不实网络言论严正声明：市政隧道系政府统一规划的市政设施，公司依法代建并无偿移交，已通过《不利因素告知书》《房屋购买确认书》及沙盘书面明示，程序合法合规;被提及大门原为售楼处临时构筑物，经磋商已保留优化，并已公示业主知悉。相关视频系错位剪辑、断章取义，已证据保全并报案，保留追责权利。

法律视角：告知义务是关键

北京市炜衡(南京)律师事务所陈磊律师表示，从法律角度看，越城天地业主的维权，核心不在于“大门该不该拆”，而在于开发商在销售时，是否充分、清晰地告知了“大门所在位置实为市政道路、未来将通隧道”这一关键不利因素。

业主陈先生看到开发商发布的声明后表示，销售当时反复强调“封闭管理、私密安全”，带看时指着围挡告诉他“这是未来的车库入口”。这些承诺，具体、明确，直接影响了他在3000万级别的购房决策。但最终交付的现实是：大门拆除、隧道穿行、小区被廊道分割。这与他购房时被告知的信息，存在明显落差。

“我花了几千万买这里的房子，买的是'五进礼序'，买的是大门一关、与世无争。现在大门没了，路通了，隧道从楼下过。这个'礼序'，还剩几进?”业主陈先生表示，目前部分核心业主也搜集了开发商视频号、抖音和楼书相关证据，计划通过法律途径讨个说法!

截至发稿时，业主代表告诉记者，他们正在委托律师起草声明，本报将继续关注。

记者 殷文静